קרן Reit היא חברה אשר פעילותה היא בתחום הנדל"ן המניב ואשר אינה משלמת מס על רווחיה - המס משולם על ידי בעלי המניות.על מנת שתוכל החברה לרשום את הספרה אפס בשורת המס עליה לעמוד בתנאים ובמגבלות שונות על מבנה הבעלות שלה, על רמת המינוף, על מיקום השקעותיה, והיא מחויבת לחלק לפחות 90% מרווחיה כדיווידנד. לסקירה רחבה על אופיה של קרן ריט ועל אופן פעילותה לחץ כאן.
החברה המשיכה השנה ברכישת נכסים מניבים נוספים במספר עסקאות:
העסקה לרכישת נכסים מחברת גזית גלוב
ב-4 בדצמבר נחתם הסכם בין החברה לבין גזית גלוב ישראל, חברה בת של גזית גלוב, לרכישת 49% משלושה מרכזים מסחריים כנגד תשלום של 315 מ' ש"ח.להלן פירוט הנכסים שנרכשו:
-
מרכז G רוטשילד בראשון לציון בשטח כולל של 32 אלף מ"ר.
-
מרכז מסחרי G בעמק בעפולה בשטח כולל של 23 אלף מ"ר.
-
קניון הדרכים G יקנעם בשטח כולל של 11 אלף מ"ר.
הנכסים בראשון לציון ובעפולה מושכרים בתפוסה מלאה. הנכס ביקנעם עומד בפני שיפוץ מקיף אשר ימומן גם על ידי החברה עפ"י חלקה בנכס.החברה לא ציינה מה היקף ההשקעה הצפוי בשיפוץ הנכס.
ה-N.O.I החזוי מחלקה של החברה בנכסים בראשון לציון ובעפולה הוא כ-21 מ' ש"ח. במסגרת העסקה נקבע N.O.I מינימלי בסכום זה למשך ארבע שנים .באשר לנכס ביקנעם נקבע N.O.I מינימלי בסך 6.5 מ' ש"ח למשך שנתיים ממועד השלמת השיפוץ.
בהנחת Cap Rate של 8.25% שווי ההשקעה בנכסים הנרכשים כולל השיפוץ הנכס ביקנעם הוא 333 מ' ש"ח, כך שחלקה של החברה בשיפוץ יהיה כ- 18 מ' ש"ח (יש להתיחס לנתונים אלה כאל אינדיקציה בלבד).
מתוך הסך של 315 מ' ש"ח שישולם לגזית גלוב סך של 24 מ' ש"ח ישולם בדרך של הקצאת מניות בהיקף של 4.9% מהון המניות של החברה (לאחר ההקצאה) במחיר של 7.7 ש"ח למניה, הגבוה ב- 15% ממחיר המניה בבורסה (6.69 ש"ח).הסיבה להקצאת המניות היא כנראה המגבלות החלות על החברה כקרן ריט המחייבות מימון של 40% לפחות מההשקעה בנכסים המניבים על ידי הון עצמי.
עסקאות נוספות לרכישת נכסים
-
ברבעון השלישי השלימה החברה את רכישת חלק מבנין המשרדים ברחוב דניאל פריש בת"א. בבנין זה רכשה החברה 7,140 מ"ר בעלות של 125 מ' ש"ח. שוויו ההוגן של הנכס שנרכש הוא 116.9 מ' ש"ח.
-
בנובמבר 2009 רכשה החברה קומה בבנין משרדים בפ"ת בשטח של 4,200 מ"ר ו-85 חניות בתמורה של כ-25 מ' ש"ח.
לאחר השלמת העסקאות יסתכם פורטפוליו הנכסים של החברה בכ-1.3 מ' ש"ח והכנסות החברה מדמי שכירות בכ- 106 מ' ש"ח.
מאזן החברה ל-30.9.09
נכון ל-30.9.09 לחברה נכסים מניבים בשווי הוגן של כ-978 מ' ש"ח ורכוש שוטף בסך של 11.4 מ' ש"ח, מהם 5.7 מ' ש"ח נכסים נזילים.נכסים אלה מומנו על ידי הלוואות בנקאיות, ניירות ערך מסחריים ואגרות חוב בסך של 513 מ' ש"ח.יתרת הנכסים מומנו על ידי הונה עצמי של החברה בסך של 347 מ' ש"ח.
ההון העצמי מהווה 47% מסך המאזן - אחוז גבוה יחסית לחברות נדל"ן מניב, הנובע מהמגבלות על המינוף החלות על החברה כקרן ריט.
החברה הנפיקה לציבור אגרות חוב בשתי סדרות:
-
אג"ח סדרה א' שהונפקו ביוני 2007 בהיקף כספי של 150 מ' ש"ח. האגרות צמודות למדד ונושאות ריבית קבועה של 4.7%. קרן האגרות תפרע בששה תשלומים שנתיים שווים החל מיולי 2012 ועד ליולי 2017. אגרות החוב נסחרות כיום בתשואה ברוטו של 3.78%.
-
אג"ח מסדרה ב, שהונפקו ביולי 2009, בהיקף כספי של 161 מ' ש"ח.האגרות אינן צמודות ונושאות ריבית של אג"ח ממשל 817 בתוספת מרווח של 2.29%.קרן האגרות תפרע בחמישה תשלומים שנתיים שווים בחל מ- יוני 2010 ועד ליוני 2014. אגרות החוב נסחרות כיום בתשואה ברוטו של 2.65%. אג"ח ממשל 817 הינה אגרת חוב אשר הריבית עליה הינה ריבית משתנה, כך שככל שתעלה הריבית במשק יגדלו הוצאות המימון של החברה.
-
לאגרות החוב דירוג של A יציב מחברת הדירוג מעלות.
החברה קבלה הלוואה בנקאית לזמן ארוך צמודה למדד בסך של 50 מ' ש"ח. כמו כן לחברה מסגרת אשראי בנקאית בסך של 350 מ' ש"ח. למסגרת האשראי לא ניתנו על ידי החברה בטחונות, והיא התחייבה שלא ליצור שעבודים על נכסיה ללא הסכמה מראש של הבנק וכי הונה עצמי לא יפחת מ-400 מ' ש"ח.
החברה הנפיקה למשקיעים מוסדיים ניירות ערך מסחריים בהיקף של כ-80 מ' ש"ח, נושאים ריבית משתנה המורכבת מריבית בנק ישראל בתוספת של 0.99%.
סך ההתחיבויות הלא-צמודות נטו של החברה הסתכמו ב- 299 מ' ש"ח, וסך ההתחיבויות הצמודות נטו ב- 220 מ' ש"ח.גיוס ההון בשקלים לא צמודים נתן לחברה יתרון בשנה האחרונה בה היה שיעור האינפלציה גבוה יחסית.
תוצאות הרבעון
הכנסות החברה מדמי שכירות הסתכמו ב-19.2 מ' ש"ח, גידול של כ-18% ביחס לרבעון השלישי אשתקד.בתשעת החודשים שהסתיימו ב-30.9.09 ("תקופת תשעת החודשים") הסתכמו דמי השכירות ב- 56.8 מ' ש"ח- גידול של 24%. הגידול בדמי השכירות נובע מגידול במצבת הנכסים ומעליה בחלק מדמי השכירות הצמודים למדד. ה-N.O.I זהה בקירוב להכנסות.
השנה לא רשמה החברה שינויים בשווי ההוגן של נדל"ן להשקעה.בשנה שעברה רשמה החברה הפחתה בסך של 7.2 מ' ש"ח ברבעון ושל 16.1 מ' ש"ח בתקופת תשעת החודשים.
הוצאות ההנהלה הסתכמו ברבעון ב- 3.2 מ' ש"ח, גידול של 11.4% ובתקופת תשעה החודשים ב-9.6 מ' ש"ח, גידול של 16.2%.הוצאות ההנהלה והכלליות היוו ברבעון ובתשעת החודשים כ-17% מדמי השכירות. עיקר הוצאות אלה הוא דמי ניהול לחברת הניהול בסך של 1% משווי הנכסים לפני פחת. שיטה זאת של חישוב דמי הניהול הופכת אותם למעשה להוצאה משתנה והחברה נהנית מיתרונות לגודל כהיא מגדילה את פעילותה.
הוצאות המימון ברבעון הסתכמו ב- 10.9 מ' ש"ח ביחס ל- 11.6 מ' ש"ח אשתקד. בתקופת תשעת החודשים הסתכמו הוצאות המימון ב- 22.9 מ' ש"ח ביחס ל- 26.2 מ' ש"ח אשתקד.בתקופה זאת השנה כללו הוצאות המימון הפרשי הצמדה בסך של 7.7 מ' ש"ח לעומת כ-10 מ' ש"ח אשתקד.
בשנה שעברה רשמה החברה הכנסות מימון חריגות בסך של 1.2 מ' ש"ח ברבעון ובתקופת תשעת החודשים בסך של 7.8 מ' ש"ח אשר נבעו משערוך כתבי אופציה ועסקאות הגנה.
הרווח הנקי ברבעון הסתכם ב- 4.4 מ' ש"ח בהשוואה להפסד של 4.3 מ' ש"ח אשתקד. בתקופת תשעת החודשים הסתכם הרווח הנקי ב- 23 מ' ש"ח בהשוואה ל- 2.2 מ' ש"ח אשתקד.כזכור, החברה אינה משלמת מס על רווחיה.
ה-FFO לתקופת תשעה החודשים הסתכם ב- 23.9 מ' ש"ח בהשוואה ל- 21.8 מ' ש"ח אשתקד.
התפתחות שער המניה, שווי השוק של החברה
שער הסגירה ב-9 בדצמבר הוא 6.69 ש"ח. מחיר המניה עלה מתחילת השנה ב- 82%.שווי השוק של החברה הוא 407 מ' ש"ח.
על בסיס תוצאות תשעת החודשים הראשונים של השנה בגילום שנתי נסחרת החברה במכפיל רווח של 13.3. יש לזכור כי על הדיווידנד אשר מחלקת החברה עלול ניכוי המס במקור לעלות על 20% אם המקור לסכום הדיווידנד אינו ממרכיב הפחת שהוכר לחברה או משבח ממכירת מקרקעין.המשמעות היא כי במצב כזה מכפיל הרווח הוא למעשה גבוה יותר.
דיווידנד במזומן
החברה החליטה כי בגין שנת 2009 יחולק דיווידנד במזומן אשר לא יפחת מ- 26.7 מ' ש"ח.בחודש ספטמבר 2009 חולק על חשבון הסכום האמור דיווידנד בסך של 13.4 מ' ש"ח. על בסיס שווי השוק של החברה תשואת הדיווידנד הצפויה בגין שנת 2009 היא של 6.56% ברוטו.
