סאמיט אחזקות נדל"ן בע"מ- סקירת הפעילות.

 

בשנת 20003 רכש רו"ח זוהר לוי את השליטה בחברה לאחר שאושר הסדר עם נושיה. קודם לכן היתה החברה בשליטת קבוצת פלד-גבעוני.לאחר רכישת השליטה החלה החברה בגיוסי הון באמצעות הנפקת אגרות חוב. בין השנים 2004-2007 גייסה החברה סך כולל של כ-263 מ' ש"ח.

הפעילות בגרמניה

בחודש מאי 2006 הנפיקה חברת סאמיט גרמניה ( Summit Germany Ltd ) הרשומה באי גרנזי בבורסת ה-AIM בלונדון מניות לציבור. חברת סאמיט נדל"ן השקיעה כ-13.8 מ' יורו בהנפקה והחזיקה ב-17.25% ממניות סאמיט גרמניה. בסדרה של הנפקות בשנים 2006-2007 גייסה סאמיט גרמניה בסה"כ 305 מ' יורו. כתוצאה מגיוסים אלה קטן חלקה של סאמיט בסאמיט גרמניה לכ-5%.

סאמיט גרמניה החלה לפעול כקרן המתמקדת בנדל"ן מסחרי בגרמניה.לצורך פעילות זאת התקשרה סאמיט גרמניה בהסכם עם החברה לרכישת כל הנדל"ן שנרכש על ידי החברה עד לאותה עת ולאחר מכן בסך כולל של 3.3 מיליארד ש"ח. כזכור היתה עלות נכסים אלה לחברה כ- 3 מיליארד ש"ח.

בין שאר החברות באמצעותן מחזיקה סאמיט מגרמניה בנדל"ן גם חברה ציבורית, Deutsche Real Estate AG . שיעור ההחזקה כיום בחברה זאת הוא 79%.

בין החברה לבעל השליטה בה, זוהר לוי, נחתם הסכם ניהול לתקופה של עשר שנים החל מינואר 2004. עפ"י ההסכם יקבל לוי עבור תפקידו כיו"ר פעיל עלות שכר השווה ל-0.125% ו-0.165% מהיתרה המופחתחת של הנכסים להשכרה של החברה במאוחד לשנים 2006 ו-2007 בהתאמה, ושל 0.2% מהיתרה המופחתת החל משנת 2008.

כמו כן נחתם הסכם ניהול בין סאמיט גרמניה ללוי המעניק לו בנוסף לדמי ניהול שוטפים (לא צוין מה שיעורם) 25% מכל תשואה עודפת שתשיג סאמיט גרמניה על הון המניות שהושקע בה העולה על 8% לשנה. לוי התחייב להעביר לחברה מחצית מדמי הניהול בגין התשואה העודפת. לאור ההתפתחויות בשוק הנדל"ן הגרמני ובסאמיט גרמניה לא נוצרה זכאות לקבלת דמי הניהול בגין התשואה העודפת.

לסאמיט גרמניה דירקטוריון ובו חמישה חברים אשר אחד מהם הוא זוהר לוי. החברה מציינת כי ארבעת הדירקטורים האחרים הינם זרים עצמאיים.עם זאת, ברור מי היה בעל הבית בסאמיט גרמניה .

המשבר ורכישת השליטה בסאמיט גרמניה

בעקבות המשבר והשפעתו על שוק הנדל"ן בגרמניה קטן הונה העצמי של סאמיט גרמניה מ- 317 מ' יורו בדצמבר 2007 ל- 75.5 מ' יורו במרץ 2009. החברה הגדילה את חלקה בחברה ל-95.56% לאחר רכישות שבצעה בבורסה ובאמצעות הצעת רכש. לאחר רכישות אלה נמחקה סאמיט גרמניה מהמסחר בבורסת ה-AIM.

סך השקעתה של החברה בסאמיט גרמניה מסתכם ב-81 מ' יורו, כאשר הונה העצמי הוא כאמור 75.5 מ' יורו.

כתוצאה מהירידה בשווי הנכסים לא עומדת סאמיט גרמניה באמות מידה פיננסיות להם התחייבה החברה מול הבנקים המלווים בהלוואות Non-Recourse. בעקבות הפרת אמות המידה יכולים בנקים אלה להעמיד את ההלוואות לפרעון מיידי ובמידה והן לא תפרענה יכולים הבנקים לממש את השעבוד על הנכסים הממושכנים, אך לא יוכלו לדרוש מהחברה סכומים נוספים מעבר לכך. מובן שצעד כזה יקטין את הכנסות החברה מדמי שכירות באופן משמעותי. ככתוצאה ממצב זה הוצגו הלוואות אלה במאזן החברה כהתחיבויות לז"ק ולא בהתאם ללוח הסילוקין המקורי שלהן.

סך ההלואות בגינן התקבלה התראת אי-עמידה באמות המידה והלואות אשר בהן צפויה הפרה של אמות מידה אלה מסתכם ב- 374 מ' יורו (2.06 מיליארד ש"ח). הנכסים המשועבדים בגין הלואות אלה הם בסך של 389 מ' יורו (2.14 מיליארד ש"ח).

ב-14 בינואר הגיעה החברה להסכם עם תאגיד בנקאי אשר לגבי הלוואות שנתן לחברה התקבלו התראות אי-עמידה באמות המידה. הלואות אלה מסתכמות ב-197 מ' יורו, מתוכן 102 מ' יורו לפרעון ביולי 2013 ו-95 מ' יורו לפרעון ביולי 2014.בהתאם להסדר שונו אמות המידה הפיננסיות כך שהחברה תוכל לעמוד בהן. ליתרת ההלואות בסך 177 מ' יורו אשר החברה סבורה כי צפוי הגם בהן הפרה לא דיווחה החברה על קבלת התראה.

מאזן החברה ליום 30.9.2009

להלן תמצית המאזן המאוחד (הכולל את סאמיט גרמניה) באלפי ש"ח. נתוני ההשוואה לדצמבר 2008 אינם כוללים עדיין את חברת סאמיט גרמניה.

סעיף	30.9.09	31.12.08
מזומנים, שווי מזומנים והשקעות לז"ק:	566,985	229,745
נכסים שוטפים- אחרים:	67,234	6,526
סה:כ נכסים שוטפים:	634,219	236,271
נדל"ן להשקעה:	4,644,802	255,223
נכסים לא שוטפים - אחרים:	102,100	59,334
סה"כ נכסים לא שוטפים:	4,746,902	314,557
סה"כ נכסים:	5,381,121	550,828
חוב פיננסי לז"ק:	2,235,824	85,005
התחיבויות שוטפות - אחר:	223,427	30,656
סה"כ התחיבויות שוטפות:	2,459,251	115,661
חוב פיננסי לז"א:	2,445,139	252,497
התחיבויות לז"א - אחר:	78,363	39,832
סה"כ התחיבויות לז"א:	2,523,502	292,329
הון עצמי	398,368	142,838
סה"כ התחיבויות:	5,381,121	550,828

 להלן מספר הערות ביחס למאזן החברה:

• המזומנים אשר היו בקופת החברה בדצמבר 2008 שמשו לרכישת השליטה בסאמיט גרמניה ולרכישת אגרות חוב של החברה החברה אף נטלה אשראי לצורך כך. יתרת המזומנים בספטמבר 2009 באה איפוא ממאזנה של סאמיט גרמניה.
• החוב הפיננסי לז"ק אינו משקף את לוחות הסילוקין של ההלואות, אלא את העובדה שהחברה אינה עומדת באמות מידה פיננסיות ועלולה להדרש לפרעון מיידי של ההלואות.לגבי כמחצית מסך הלואות אלה הגיעה כבר החברה להסדר עם הבנק המממן אשר ימנע את העמדת ההלואה לפרעון מיידי.יש לציין כי גם בדוח החברה על מצבת ההתחיבויות שלה לפי מועדי פרעון היא מדווחת על חוב לפרעון בשנה הראשונה בהתאם למופיע בדוח הכספי, כך שלא ניתן לדעת מהם מועדי הפרעון בהתאם ללוחות הסילוקין.
• יחס ההון העצמי למאזן הוא של 7.4% בלבד.

 

דוחות מאוחדים פרו-פורמה

החברה מאחדת את הדוחות של סאמיט גרמניה החל מהרבעון השני של 2009, ובמקביל החברה מציגה דוחות מאוחדים פרו-פורמה החל מינואר 2008.

להן הנקודות העיקריות בדוחות המאוחדים לתשעת החודשים שהסתיימו ב - 30.9.09 על בסיס פרו-פורמה (באלפי ש"ח):

• הכנסות החברה הסתכמו ב- 287 מ' ש"ח כ-8% משווי הנדל"ן להשקעה ליום 30.9.09.
• הוצאות הנהלה וכלליות הסתכמו ב-70.7 מ' ש"ח, כ-25% מהכנסות החברה. שיעור זה גבוה ביותר ונראה כי הוא נובע מהסכמי הניהול המתוארים לעיל עם בעל השליטה.
• ירידת ערך הנדל"ן בתקופה הסתכמה ב- 317 מ' ש"ח, לאחר ירידת ערך בסך של 591 מ' ש"ח בשנת 2008. יש לציין כי בדוחות החברה מופיעה עליית ערך נדל"ן להשקעה בסך של 133.5 מ' ש"ח.דוחות אלה לא כללו את תוצאותיה של סאמיט גרמניה ברבעון הראשון בו נרשמה כנראה עיקר ירידת השווי.
• הוצאות המימון נטו הסתכמו ב-197.1 מ' ש"ח.
• ההפסד הנקי הסתכם ב- 329.4 מ' ש"ח, ובניטרול ירידת ערך הנדל"ן ב- 12.3 מ' ש"ח.
• בשנת 2008 הסתכם ההפסד הנקי ב- 607.9 מ' ש"ח ובניטרול ירידת ערך הנדל"ן ב- 17 מ' ש"ח.

אגרות חוב שהנפיקה החברה

כיום נסחרות שתי סדרות של אגרות חוב אשר הונפקו על ידי החברה. אג"ח מסדרה ג' היא אג"ח להמרה אשר נמצאת במסלול המנייתי ואין להתייחס אליה כאל אגרת חוב.

יתרת  קרן האג"ח מסדרה ד' בסך של כ-102 מ' ש"ח ערך נקוב ושווי מתואם של כ-120 מ' ש"ח תעמוד לפדיון בחודש מאי בשנים 2010 עד 2019. הריבית בשיעור של 5.5% משולמת אף היא אחת לשנה. האגרת צמודה למדד ונסחרת בתשואה ברוטו של 8.10% עם מח"מ של כ- 4.2 שנים (נכון ל-18.1.10). אגרות החוב אינן מדורגות, משום שהיחסים הפיננסיים (ראה לעיל) לא יאפשרו קבלת דירוג.

החברה רכשה בשנים 2008-2009 אגרות חוב מסדרה ד' בערך נקוב כולל של 83.5 מ' ש"ח ע.נ בסכום של כ-53 מ' ש"ח.בגין רכישות אלה רשמה החברה רווחי הון בסך 34 מ' ש"ח.

סיכום

• החברה מחזיקה  בנכסים מניבים בישראל ובעיקר בגרמניה, באמצעות סאמיט גרמניה בה היא מחזיקה בכ-95%.
• לחברת סאמיט גרמניה נבסים נזילים בסך של כ-567 מ' ש"ח. לא ברור האם סכומים אלה יכולים לסייע גם במימון פרעון חובות החברה בישראל.
• במבנה ההכנסות וההוצאות הקיים החברה אינה רווחית, בעיקר כתוצאה מהוצאות הנהלה וכלליות גבוהות ביותר.
• החברה אינה מציגה נתונים ברורים ביחס למועדי הפרעון של התחיבויותיה בגרמניה (ראה על כך לעיל), ולא ניתן כתוצאה מכך להעריך את יכולות הפרעון של הלואותיה בחו"ל ובישראל. החברה מציינת כי היא עומדת בכל תשלומי הקרן והריבית.ברור, עם זאת כי לחברה אין משאבים לפרעון ההלואות ללא מכירת נכסים ו/או מיחזור החוב.
• ההון העצמי של החברה מממן כ-7% בלבד מהמאזן. ברור איפוא כי הפחתה נוספת של כ-9% בשווי הנכסים תמחוק את כל ההון העצמי.
• מאידך, שינוי כיוון בשוק הנדל"ן בגרמניה יכול להניב לחברה רווחים גבוהים. זאת בתנאי שתוכל "להחזיק את ראשה מעל למים" עד שיגיע שינוי כיוון זה. 
• שווי השוק של החברה הוא 342 מ' ש"ח, כ-85% מההון העצמי.כאמור, לחברה הפסדים כבדים כתוצאה מירידת ערך הנדל"ן וכן בניטרול ירידת הערך.