Fundamentals
הרשמה מהירה לאתר

ההרשמה תאפשר קבלת עדכונים שוטפים למייל.

ההרשמה מהירה ואינה מחייבת הזדהות.

לכניסה לרישום מהיר לחצו כאן.

חישוב התשואה של תיק ההשקעות בלחיצת כפתור

חישוב תשואת תיק השקעות הוא מלאכה מייגעת הכרוכה באיסוף נתונים ועריכת חישובים שונים. כיצד נוכל לקבל את נתוני התשואה בלחיצת כפתור?

למעבר לסקירות לחצו על סמלי החברות

 

 

 

  

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

מדינות שונות, שיעורי היוון שונים לגמרי.

הערכת השווי של נכסים מניבים מחושבת בד"כ כלל על ידי חלוקת ה-N.O.I בשיעור ההיוון  ( Cap Rate).

ריט 1 - סקירה על החברה ועל תוצאות הרבעון השלישי לשנת 2010.

ברבעון השלישי ובתשעת החודשים הראשונים של 2010 נמשך הגידול בפעילות החברה, הכנסותיה, ברווח הנקי וב-FFO.
ברבעון הרביעי המשיכה החברה ברכישת נכסים מניבים בסך כולל של 117 מ' ש"ח ברמת החייל ובנשר, וברבעון הראשון של 2011 רכשה החברה נכס בנתיבות בהשקעה של 56 מ' ש"ח.
9/02/2011

קרן ריט הינה חברה אשר אינה משלמת מס חברות (בכפוף לעמידה בתנאים מסוימים). המס מוטל על בעלי מניותיה של החברה באמצעות ניכוי במקור מהדיבידנד.

מתחילת פעילותה בשנת 2006 החברה הגדילה בהתמדה את פורטפוליו הנכסים שלה.נכון ל-30.9.10 לחברה נכסים מניבים בשווי הוגן של 1.34 מילירד ש"ח.58% מהשטחים הם שטחי משרדים, 32% הם שטחים מסחריים ו-10% שטחים תעשיתיים.

שיעור התפוסה בנכסי החברה הוא של 99%.

להלן התפתחות הנדל"ן להשקעה של החברה לפי רבעונים (באלפי ש"ח):

9/10 6/10 3/10 12/09 9/09 6/09 3/09 12/08
נדל"ן להשקעה 1,338,472 1,275,819 1,275,260 1,003,900 977,814 976,763 975,300 975,300

בעלי המניות

לחברה אין בעל שליטה והיא מנוהלת ע"י חברת ניהול, בהתאם להסכם ניהול שיסתיים בספטמבר 2013.חברת הניהול מחזיקה ב-0.12% מהון המניות ובדילול מלא ב-4.35% (ראה בהמשך על הסכם הניהול).

בחברה מחזיקים משקיעים מוסדיים רבים והציבור וכן קרן המינוף קיי.סי.פי.אס מנוף (2009) בע"מ אשר החברה הקצתה לה מניות וכתבי אופציה בהנפקה פרטית.

בעלי הענין הבולטים בחברה הם:

  • ד"ש איפקס גמל - 8.9%.
  • קרן המינוף קיי.סי.פי.אס - 7.21% ובדילול מלא 8.75%.
  • פסגות קופות גמל - 5.66%.
  • פניקס משתתפות - 5.59%.

הציבור מחזיק ישירות ב-45.49%.  

התוצאות העסקיות

להלן נתונים עיקריים על תוצאות פעילותה של החברה (באלפי ש"ח):

סעיף

שינוי

1-9/10

1-9/09

שינוי

7-9/10

7-9/09

2009

הכנסות מדמי שכירות 33.8% 75,995 56,812 32.1% 25,389 19,226 77,367
N.O.I 36.3% 75,100 55,100 35.7% 25,100 18,500 75,335
התאמת שווי הוגן של נדל"ן

-

(11,540)

-

 

(3,546)

-

(2,462)
הוצאות הנהלה וכלליות 21.7% 11,630 9,558 27.8% 4,097 3,207 12,720
רווח תפעולי 14.0% 51,952 45,561 13.9% 17,434 15,302 60,153
הוצאות מימון נטו

24.1%

(28,036) (22,597)

21.3%

(13,214) (10,894) (29,572)
רווח נקי 4.1% 23,916 22,964 17.1% 5,190 4,433 30,866
FFO* 40.5% 42,300 31,600 29.6% 13,500 11,100 43,100
תזרים מזומנים מפעילות שוטפת

69.7%

53,772 31,682

100.1%

17,757 8,871 41,075
נדל"ן להשקעה (לסוף התקופה) 36.9% 1,338,472 977,814

-

-

-

1,003,900
נדל"ן להשקעה (ממוצע לתקופה) 25.2% 1,223,363 976,294 33.7% 1,307,145 977,288

981,815

N.O.I לנדל"ן להשקעה**

-

8.2% 7.5%

-

-

-

7.7%
FFO לנדל"ן להשקעה**

-

4.5% 4.2%

-

-

-

4.4%

*בנטרול הפרשי הצמדה.

**במונחים שנתיים.

  • הגידול בהכנסות מדמי השכירות וב-N.O.I נובע מרכישת 49% ממרכזי G בראשל"צ ובעפולה וחלק מבנין משרדים בתל-אביב.
  • בחודש יולי 2010 חתמה החברה על על הסכם לרכישת 50% מנכס מניב בנשר הכולל מבנה בן קומה מסחרית אחת ועוד ארבע קומות בשטח כולל של כ-18 אלף מ"ר.שתיים מהקומות מושכרות לבית חולים סיעודי מקבוצת מכבי שרותי בריאות ושתי קומות נמצאות בתהליכי השכרה.הרכישה של הקומות המושכרות הושלמה בחודש ספטמבר 2010 בתמורה ל-62 מ' ש"ח.סכום נוסף ישולם לאחר השכרת שתי הקומות הנוספות באופן שישקף תשואה שנתית של 8%.
  • בחודש אוקטובר 2010 התקשרה החברה בהסכם עם חברת אדגר השקעות ופיתוח לרכישת מחצית מבנין משרדים בן שש קומות ברמת החייל בשטח כולל של 5,100 מ"ר (שטח עילי) תמורת 55.5 מ' ש"ח.החברה שילמה במזומן 44.3 מ' ש"ח והיתרה באמצעות הקצאה של 1.5 מ' מניות במחיר 7.46 ש"ח למניה.שיעור התפוסה במבנה נכון לחודש נובמבר 2010 הוא 91%.
  • תחזית ה-N.O.I של החברה לשנת 2010 היא של 100 מ' ש"ח.נתוני תשעת החודשים הראשונים של השנה תואמים בדייקנות תחזית זאת.
  • התאמת השווי ההוגן של הנדל"ן נובעת מהפחתה חד-פעמית בגין עלויות עסקה של נכסים שנרכשו השנה.
  • עיקר הוצאות הנהלה וכלליות נובע מדמי הניהול השנתיים המשולמים לחברת הניהול - 1% משווי הנכסים עד למיליארד ש"ח ו-0.75% לשווי נכסים מעל למיליארד ש"ח.על בסיס נוסחה זאת הסתכמו דמי הניהול ברבעון השלישי בכ-3.1 מ' ש"ח ובתשעת החודשים הראשונים של השנה בכ-8.8 מ' ש"ח, כ-75% מהוצאות ההנהלה והכלליות.הגידול בהוצאות הנהלה וכלליות נובע בעיקר מהגידול בנכסי החברה המשפיע ישירות על דמי הניהול.
    • בתשעת החודשים הראשונים של שנה היוו הוצאות ההנהלה והכלליות 15.3% מההנכסות לעומת  16.8% בתקופה המקבילה.
    • בסקירות הקודמות התייחסנו כבר לשיטת החישוב של דמי הניהול כאחוז מהנכסים. השיטה לפיה מחושבים דמי הניהול כאחוז קבוע מהנכסים גורמת לכך שהוצאות ההנהלה והכלליות של החברה הן למעשה הוצאה משתנה בעוד שניתן היה לצפות לכך שגידול בנכסי והכנסות החברה יביא לירידה משמעותית בחלקן היחסי של הוצאות הנהלה וכלליות מההכנסות.
    • כמו כן זכאית חברת הניהול בכל עת שהחברה מנפיקה מניות לאופציה ל-4.65% מהמניות המונפקות במחיר ההנפקה צמוד למדד לתקופה של שבע שנים ממועד רישום מניות החברה לראשונה למסחר בבורסה.
  • במאזן החברה ל-30.9.10 מסתכם ההון העצמי ב-617.3 מ' ש"ח, 44.9% ממאזן החברה ו-46.1% משווי הנדל"ן להשקעה. כזכור, על קרן ריט לממן לפחות 40% מהנדל"ן להשקעה
  • עפ"י נתוני דצמבר 2009 כ-12 מ' ש"ח מדמי השכירות צמודים לדולר, עם הצמדה למדד המחירים בארה"ב המוגבלת בתקרה של 2%.נכון לאותו מועד מדובר בעיקר בחוזי השכירות של אמדוקס ותפרון (בעקבות הסכמי השכירות החדשים  עם תפרון ושוכר חליפי שנכנס לחלק מהשטח שפינתה הצמודים למדד, דמי השכירות צמודים לדולר משולמים ע"י אמדוקס בלבד ).
  • חוזה השכירות של אמדוקס מסתיים ביוני 2011 וניתנה לה אופציה לשלוש שנים נוספות באותם התנאים.כיום משלמת אמדוקס דמי שכירות של כ-2.5 מ' $ לשנה, כך שלא ניתן לצפות לעליה בדמי השכירות של אמדוקס בשנים הקרובות.
  • דירקטוריון החברה החליט כי הדיבידנד שתחלק החברה יהיה זהה להכנסה החייבת של החברה וכי הוא יחולק בארבעה תשלומים רבעוניים. בגין שנת 2010 יחולק דיבידנד בסך של 37 מ' ש"ח לפחות.עד כה חולק דיבידנד בסך של 27.9 מ' ש"ח, היתרה בסך של כ-9 מ' ש"ח תחולק ככל הנראה עד לסוף חודש אפריל.מהסכומים שחולקו נוכה מס במקור בשיעור משוקלל של 23.8%.
  • בגין שנת 2009 חולק דיבידנד בסך של 30.4 מ' ש"ח- נוכה מס במקור בשיעור משוקלל של 23.79%.
  • בהנחה שבגין 2010 יחולק דיבידנד של 37 מ' ש"ח תשואת הדיבידנד על בסיס שווי השוק הנוכחי של החברה היא של 5.6%.

השוואה מול חברות נדל"ן מניב הפועלות בעיקר בישראל

להלן השוואה בין נתוני החברה לנתוני חברות נדל"ן מניב הפועלות בישראל בלבד על בסיס דו"חות ספטמבר 2010:

החברה שווי שוק* שווי שוק /הון עצמי הון עצמי/מאזן FFO שנתי מכפיל FFO תשואת דיבידנד****
ריט 1 658 מ' ש"ח 107% 45% 56**  מ' ש"ח 12 5.62%
אמות 2,368 123% 34% 205*** 12 4.31%
מליסרון 2,077 125% 39% 196** 11 5.78%
בריטיש-ישראל 2,022 105% 23% לא הוצג

-

4.10%

*נכון ל-7.2.11.

**נתוני תשעה חודשים בגילום שנתי.

***תחזית החברה.

**** על בסיס שווי השוק הנוכחי.

שורה תחתונה

  • החברה נסחרת במכפיל FFO דומה לזה של החברות האחרות המוצגות בטבלה, ובתשואת דיבידנד גבוהה במקצת משל רובן.
  • מכפיל ה-FFO מבוסס על FFO שנתי בניטרול הפרשי הצמדה (בכל החברות בטבלה).ה-FFO של החברה ללא ניטרול הפרשי ההצמדה (יותר קרוב לרווח החשבונאי ואולי נכון יותר) מסתכם ב-48 מ' ש"ח (מגולם) ומשקף מכפיל FFO של 13.7.
  • המינוף של החברה הוא הנמוך ביותר, בהתאם למגבלות החלות עליה כקרן ריט.
  • החברה עוסקת בעיקר ברכישת נכסים אשר ברובם כבר מניבים בעת הקניה, ולא ביזום והקמה.כמו כן אופי הנכסים המוחזקים ע"י החברה אינו דינמי כשל מליסרון ובריטיש שהן חברות המחזיקות בקניונים שהם נכס חי ונושם המנוהל מסחרית ותפעולית על ידן ונעשים בהם מאמצי השבחה תמידיים (חברת אמות מחזיקה נכסים מסחריים המהווים כשליש מנכסיה).
  • אופי עסקיה זה של החברה מקטין את הסיכון העסקי לצד קיטון בסיכויי הצמיחה על בסיס נכסים קיימים. 
  • החברה מתאימה למשקיעים המעונינים להשקיע בנדל"ן מניב בישראל (מדיניות החברה היא להשקיע בישראל בלבד) באופן שמרני, עסקית ופיננסית,  ולקבל דיבידנד שוטף בגובה של 90% לפחות מרווחי החברה.
  • בשנה שהסתיימה ב-30.9.10 גדל הנדל"ן להשקעה של החברה ב-37% לאחר השקעה של 360 מ' ש"ח (ראה טבלה בראשית הסקירה). החברות הגדולות בענף יצטרכו להשקיע בהיקפים גדולים הרבה יותר כדי לצמוח בשיעור כזה, ויש בכך יתרון גדול לחברה - יהיה לה קל יותר לצמוח.
  • יש להדגיש כי היות והחברה מחלקת את כל רווחיה כדיבידנד כל רכישה של נכסים תלווה גם בדילול בעלי המניות בשיעור של 40% מהרכישה, אולם בעלי המניות יהנו מהגידול ברווח למניה ע"י מימון יתרת ההשקעה בהון זר.


סקירה זאת מהווה הבעת דעה בלבד, אינה בבחינת יעוץ להשקעה בניירות הערך המוזכרים בה, והכותב אינו בעל רישיון לייעוץ בתחומים הנסקרים.על כל החלטת השקעה להתקבל בהתחשב בנתוניו האישיים של כל משקיע.

הכותב אינו מחזיק בניירות ערך הנסקרים בסקירה זאת, אך עשוי מפעם לפעם להחזיק בניירות ערך אלה.בקריאת הסקירה נותן הקורא את הסכמתו  לתנאי השימוש באתר.

דרג את הכתבה
כוכב 12 כוכבים3 כוכבים4 כוכבים5 כוכבים
ללא מדרגים
הדפסשלח לחברהוסף תגובה
ראה סקירות נוספות על ריט 1:
ריט 1 ברבעון השלישי - המשך הצמיחה, אך לא במונחים של FFO למניה., 20/11/2014
ריט 1 תפרסם את דוחות הרבעון הראשון ב-14 במאי., 2/05/2014
ריט אופציה 6 - מה קרה מאז הסקירה האחרונה?, 15/10/2013
המלצות של "תשואת חסר" ותשואת שוק" לריט 1., 6/07/2013
ריט 1 כתב אופציה 6., 25/01/2013
ריט 1 בתשעת החודשים הראשונים של 2012., 2/02/2013
דרונט בניית אתרים