Fundamentals
הרשמה מהירה לאתר

ההרשמה תאפשר קבלת עדכונים שוטפים למייל.

ההרשמה מהירה ואינה מחייבת הזדהות.

לכניסה לרישום מהיר לחצו כאן.

חישוב התשואה של תיק ההשקעות בלחיצת כפתור

חישוב תשואת תיק השקעות הוא מלאכה מייגעת הכרוכה באיסוף נתונים ועריכת חישובים שונים. כיצד נוכל לקבל את נתוני התשואה בלחיצת כפתור?

למעבר לסקירות לחצו על סמלי החברות

 

 

 

  

 

 

 

מדינות שונות, שיעורי היוון שונים לגמרי.

הערכת השווי של נכסים מניבים מחושבת בד"כ כלל על ידי חלוקת ה-N.O.I בשיעור ההיוון  ( Cap Rate).

איידיאו גרופ - השקעה בדירות להשכרה בברלין.

איידיאו גרופ עומדת לגייס מבעלי המניות שלה בין 71 מ' ש"ח ל-76 מ' ש"ח באמצעות הנפקת זכויות.תמורת ההנפקה תסייע לממן מספר עסקאות שבוצעו לאחרונה.
6/01/2014

פרטי הנפקת הזכויות

לכל מחזיק ב-18 מניות תהיה זכות לרכוש בהנפקה יחידה הכוללת שתי מניות במחיר של 0.288 ש"ח למניה וכתב אופציה מסדרה 2 המקנה זכות לרכישת מניה אחת במחיר של 0.375 ש"ח עד ל-1.5.14.

המסחר בזכויות יתקיים ב-12.1.14.היום האחרון לניצול הזכויות - 15.1.14.

על החברה

החברה מתמקדת בהשקעה והשכרה של מבני מגורים בברלין (בעיקר),  ושל שטחים מסחריים הנמצאים בהם.לאחר השלמת שתי עסקאות גדולות השנה כמתואר להלן בבעלות החברה 7,350 יחידות דיור.דמי השכירות השנתיים יהיו 160 מ' ש"ח עם FFO של 55 מ' ש"ח לשנה.

דמי השכירות למגורים בברלין נמצאים בעליה רציפה.בשנת 2013 דמי השכירות הממוצעים למ"ר בשטחי המגורים של החברה הם 5.5 אירו, בשנת 2012 - 5.3 אירו ובשנת 2011 4.9 אירו. החברה פועלת להחלפת דיירים המשלמים שכ"ד נמוך עם סיום החוזה  שלהם בדיירים חדשים המשלמים שכר דירה גבוה יותר. שכר הדירה בחוזים חדשים למגורים הוא של 7.3 אירו למ"ר.

בשלושת הרבעונים הראשונים של השנה היוו ההכנסות משכ"ד בגין חוזים שחודשו 9% מסך ההכנסות  ו-13% בשנת 2012.

עליית שכר הדירה נובעת מהגידול בביקושים לנדל"ן בברלין ועקב כך לעליה גם בשווי נכסי החברה.בתשעת החודשים הראשונים של 2013 הסתכמה עלית הערך של נכסי החברה ב-103 מ' ש"ח, לעומת 40 מ' ש"ח אשתקד.

מערך התפעול של החברה כולל 50 עובדים מקומיים העוסקים בכל שלבי הפעילות.החברה סבורה כי מערך זה יוכל להפעיל היקפי פעילות גדולים יותר ולשפר בכך את רווחיותה של החברה.

מנכ"ל החברה הוא שלמה זהר, מנכ"ל בנק דיסקונט לשעבר.

בעלות

חברת שיכון ופיתוח בבעלותה של שרי אריסון מחזיקה ב-35.41% ממניות החברה, קרן סטנהאם אשר רכשה מניות בחברה כנגד נכסים שמכרה לה מחזיקה ב-19.48%, עדי קייזמן - 10.25%, הראל מחזיקה עבור קופות גמל, פוליסות והנוסטרו ב-14%, הציבור מחזיק בכ-21%.

 

עסקאות ב-2013

בשנת 2013 השלימה החברה שתי עסקאות גדולות אשר יכפילו את ה-FFO:

עסקת סטנהם בה רכשה החברה 94.5% בארבע חברות פרטיות אשר מחזיקות ב-48 בניני מגורים בהם 1,000 דירות ו-120 יחידות מסחר בשווי של כ-96 מ' אירו, והלוואות בעלים בסך של כ-42 מ' אירו.החברה שילמה במזומן 7.7 מ' אירו והקצתה לקרן סטנהם מניות אשר הקנו לה במועד ההקצאה 20.57% ממניות החברה.

עסקת Tbird לרכישת 13 בנינים בהם 838 דירות בשטח כולל של 54 אלף מ"ר בתמורה ל-75 מ' אירו במזומן.

שתי העסקאות הושלמו לאחר תאריך המאזן ל-30 בספטמבר.

לאחר השלמת העסקאות תהיינה בבעלות החברה 7,350 דירות. דמי השכירות השנתיים בגין דירות אלה - 160 מ' ש"ח, ו-FFO ("ראלי", בניטרול הפרשי הצמדה) של 55 מ' ש"ח. [נתונים אלה נכללו במצגת החברה על עיסקת Tbird מיום 25.12.13].

דירוג

לאגרות החוב של החברה דירוג A עם אופק יציב של חברת מעלות.מעלות אישרה לפני מספר ימים דירוג זהה להנפקת אגרות חוב נוספות בהיקף כספי של 100 מ' ש"ח.

כיום נסחרות אגרות חוב של החברה מסדרה ה בתשואה ברוטו של 2.43% במח"מ של 4.9 שנים.שווי השוק של האגרות הוא 166 מ' ש"ח.

דיבידנד

לחברה אין מדיניות דיבידנד, ובשנים האחרונות לא חולק דיבידנד, תופעה חריגה למדי בחברות נדל"ן מניב.

שורה תחתונה

שווי השוק של החברה נכון למועד הסקירה הוא 768 מ' ש"ח, ולשווי שוק זה יש להוסיף את תמורת ההנפקה הנוכחית, כ-73 מ' ש"ח, (ללא מימוש האופציות), האמורה לממן את היקפי הפעילות והרווח  שהוצגו לעיל.על בסיס שווי של 841 מ' ש"ח נסחרת החברה במכפיל FFO של 15.3 על בסיס רווחי החברה החזויים לאחר השלמת העסקאות האחרונות. FFO של 55 מ' ש"ח מבוסס על תחזית החברה.המכפיל של 15.3 מבוסס אפוא על עמידת החברה בתחזית זאת.

מכפיל FFO של 15.3 הוא מכפיל גבוה בהשוואה לחברות נדל"ן מניב הנסחרות בישראל - ראה בטבלה להלן (הנתונים באלפי ש"ח):

-

איי.די.או אמות מליסרון ריט 1
שווי שוק 841* 2,793 3,944 1,098
FFO 55** 262*** 425**** 108****
מכפיל FFO 15.3 10.7 9.3 10.2
תשואה ב-2013 56.3% 19.1% 46.3% 28.1%

*שווי שוק+תמורת ההנפקה.

** תחזית החברה ל-FFO שלאחר השלמת מספר עסקאות גדולות.

*** תחזית החברה לשנת 2013.

**** תשעה חודשים בגילום לשנתי.


יודגש כי השטחים של אמות, מליסרון וריט 1 הם שטחי משרדים ומסחר שהם בעלי סיכון גבוה יותר מהשכרה למגורים.כמו כן מדובר בחברה אשר כל עסקיה בגרמניה ואשר התמחור שלה נגזר מתמחור חברות דומות שם.

בסקירה של חברת פסגות על חברות נדל"ן מניב בגרמניה אשר הוכנה על ידי האנליסטית ברורית פיין [נסקרות לצד איידיאו גם החברות בראק N.V וגראנד סיטי פרופרטיס] מצוטטים מחירי חברות גרמניות העוסקות בנדל"ן מניב.על פי נתוני הסקירה מכפיל ה-FFO של חברות נדל"ן למגורים הוא מכפיל של 19.

ההשקעה בחברה יכולה להתאים למשקיעים הרוצים לגוון את מרכיב ההשקעה בנדל"ן מניב בחו"ל.

במידה ותמשך מגמת העליה בדמי השכירות בברלין יש לצפות לרווחי הון על הנדל"ן בבעלות החברה.

יש לזכור כי מדובר בחברת נדל"ן מניב שאינה מחלקת (בינתיים) דיבידנד, ואשר תשואת ה-FFO שלה נמוכה מחברות הנדל"ן המניב הנסחרות והפועלות בישראל.

בשנת 2013 עלו מניות החברה ב-56%. קשה להאמין כי תשואה פנטסטית בסדר גודל זה תחזור על עצמה ב-2014.


    סקירה זאת מהווה הבעת דעה בלבד, אינה בבחינת יעוץ להשקעה בניירות ערך, והכותב אינו בעל רישיון לייעוץ בתחומים הנסקרים.על כל החלטת השקעה להתקבל בהתחשב בנתוניו האישיים של כל משקיע.נכון למועד הסקירה הכותב מחזיק בניירות ערך הנסקרים, ועשוי מפעם לפעם לקנות ולמכור ניירות ערך אלה.נתוני הסקירה נכונים למועד פרסומה.בקריאת הסקירה נותן הקורא את הסכמתו  לתנאי השימוש באתר.

 

דרג את הכתבה
כוכב 12 כוכבים3 כוכבים4 כוכבים5 כוכבים
ללא מדרגים
הדפסשלח לחברהוסף תגובה
ראה סקירות נוספות על איידיאו גרופ:
שיכון ובינוי מדווחת שהחלה לנהל מו"מ נפרד מול קבוצת Apollo ., 18/09/2017
קבוצת Apollo ודיין יכולה לטרפד את הצעת הרכש של שיכון ובינוי. המניה נסחרת בדיסקאונט של 23% גם לאחר העליות החדות., 1/09/2017
הצעת רכש עצמית שלישית השנה לצד השקעות ב-ADP והנפקת אגרות חוב. האם איידיאו תהפוך לאופציה על ADP?, 9/10/2016
לאחר גיוס של 100 מ' אירו על ידי ADO בנק ירושלים סבור כי איידיאו גרופ מתכננת למכור אותה לחברת נדל"ן גדולה בגרמניה., 26/04/2016
איידיאו גרופ ממשיכה להשקיע בעצמה., 28/03/2016
איידיאו גרופ לאחר ההנפקה והצעת המכר- חברת אחזקות עתירת מזומנים., 30/08/2015
איידיאו מדווחת על תכניתה להנפיק בבורסת פרנקפורט את חברת הבת המרכזת את כל עסקיה.איזה ערך זה יכול להציף?, 17/02/2015
על עסקת הענק הממונפת של איידיאו גרופ בברלין, הנפקת הזכויות והדירוג של מעלות., 22/12/2014
איידיאו גרופ בסקירה שפורסמה על דיווחים אחרונים של חברות נסקרות., 13/12/2014
איידיאו גרופ בוחנת רכישת פורטפוליו של כ-3500 יח"ד בגרמניה., 27/04/2014
דרונט בניית אתרים