Fundamentals
הרשמה מהירה לאתר

ההרשמה תאפשר קבלת עדכונים שוטפים למייל.

ההרשמה מהירה ואינה מחייבת הזדהות.

לכניסה לרישום מהיר לחצו כאן.

חישוב התשואה של תיק ההשקעות בלחיצת כפתור

חישוב תשואת תיק השקעות הוא מלאכה מייגעת הכרוכה באיסוף נתונים ועריכת חישובים שונים. כיצד נוכל לקבל את נתוני התשואה בלחיצת כפתור?

למעבר לסקירות לחצו על סמלי החברות

 

 

 

  

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

מדינות שונות, שיעורי היוון שונים לגמרי.

הערכת השווי של נכסים מניבים מחושבת בד"כ כלל על ידי חלוקת ה-N.O.I בשיעור ההיוון  ( Cap Rate).

על עסקת הענק הממונפת של איידיאו גרופ בברלין, הנפקת הזכויות והדירוג של מעלות.

איידיאו גרופ שהצטרפה ממש עכשו למדד ת"א 75 רוכשת בעסקת ענק 5,800 דירות מגורים בשטח כולל של כ-400 אלף מ"ר ובהשקעה של 400 מ' אירו, כ-1.92 מיליארד ש"ח. המועד המתוכנן להשלמת העסקה הוא בחודש אפריל 2015.



22/12/2014

בחודש ינואר 2015 תושלם עסקה גדולה נוספת לרכישת 1,300 דירות מגורים ו-45 יחידות מסחר בהשקעה של 130 מ' אירו. עסקה זאת משותפת לחברה (60%) ולחברת הראל (40%).

שכר הדירה הממוצע בדירות הנרכשות עתה הוא 5.1 אירו למ"ר, נמוך מהממוצע בתיק ההשקעות הקיים של החברה, 5.87 אירו, ומדמי השכירות בעסקאות חדשות, 7.8 אירו למ"ר.עם זאת, שוק השכירות למגורים בגרמניה כפוף לרגולציה המאפשרת עליה מדורגת בשכר הדירה בכ-4% לשנה.

מימון ההשקעה

העסקה הנוכחית תמומן באופן הבא:

הלוואות Non Recourse מבנקים בגרמניה בהיקף של 275 מ' אירו לתקופה של 7 שנים ובריבית קבועה מקסימלית של 2%.בכוונת החברה לבצע מימון מחדש גם של יתרת ההלוואות.

הנפקת אגרות חוב בהיקף של עד 375 מ' ש"ח.חברת הדירוג מעלות אישרה את הדירוג הנוכחי, A, גם להנפקה זאת.מעלות מציינת כי בעקבות העסקה  רמת המינוף המצרפי תעלה, אולם היא רואה בחיוב את העסקה אשר תגדיל את פורטפוליו הנכסים של החברה ואת הרכב הנכסים אשר יגדילו את התזרים הפנוי באופן משמעותי וכן את יחסי הכיסוי.

לחברה שתי סדרות של אגרות חוב - סדרה ה הנסחרת בתשואה ברוטו של 2.39% עם מח"מ של 4.20 שנים, וסדרה ו הנסחרת בתשואה של 3.14% ומח"מ של 5.93 שנים.שתי הסדרות צמודות למדד.

הנפקת זכויות בהיקף של עד 379 מ' ש"ח. בעלת השליטה בחברה, חברת שיכון ובינוי בע"מ, תשקיע בהנפקת הזכויות בין 140 מ' ש"ח עפ"י חלקה היחסי במניות החברה, לבין 200 מ' ש"ח ככל הנראה על ידי זכויות שתרכוש מבעלי מניות שלא ישתתפו בהנפקת הזכויות.

כל בעל מניות המחזיק ב-27 מניות יהיה זכאי לרכוש 10 מניות במחיר של 37 ש"ח למניה.בשלושה ימי המסחר האחרונים ירד מחיר המניה ב-10% ומחיר כיום הוא 37.78 ש"ח, קרוב מאד למחיר ההנפקה.סך התמורה של הנפקת המניות היא של כ-379 מ' ש"ח.

העסקה תמומן אפוא על ידי הון עצמי של 20% והיתרה תמומן באשראי. נכון ל-30 בספטמבר היווה ההון העצמי כשליש מהמאזן כך שהעסקה תגרום להגדלת המינוף של החברה.

נתוני פרו-פורמה לאחר השלמת העסקה

החברה פרסמה נתוני פרו-פורמה המתייחסים למצב שלאחר השלמת שתי העסקאות, במליוני ש"ח:

[לחץ על הטבלה להגדלה/הדפסה]

דוח פרו-פורמה לאחר השלמת שתי העסקאות האחרונות

 

 

 

 

 

 

מקור: דוח מיידי של החברה מיום  21.12.2014.

העסקה תגדיל את הכנסות החברה מדמי שכירות ואת ה-N.O.I ב-85% ואילו הצמיחה ב-FFO תהיה גדולה יותר, של 100%-115%.

הגידול המשמעותי יותר ב-FFO נובע מהמינוף הגבוה בעסקה וכן מהוזלת הריבית על ההלואות הבנקאיות הנקובות באירו.בשנת 2013 היתה הריבית על ההלוואות 3.5%, ברבעון השלישי של 2014 3.3%, ולאחר השלמת העסקה ומימון מחדש של ההלוואות הבנקאיות תרד הריבית ל-2.6%. 80% מההלאות תהיינה לתקופה של חמש שנים ויותר, וכ-50% לתקופה של שבע שנים. 95% מההלואות הן בריבית קבועה או מגודרות לריבית קבועה - חשוב ביותר אם הריבית תעבור למגמת עליה.

השפעת העסקה על מחיר המניה

שווי השוק של ADO Group נכון למועד הסקירה הוא 1,070 מליוני ש"ח, ולכך יש להוסיף  את התמורה הצפויה בהנפקת הזכויות, 379 מ' ש"ח. לאחר ההנפקה נגיע לחברה ששווי השוק שלה הוא כ-1,444 מליוני ש"ח.בעלי המניות שלא ישתתפו בהנפקת הזכויות ידוללו בשיעור משמעותי של כ-27%. המחיר התאורטי של זכות למניה הוא 0.78 ש"ח, או 7.8 ש"ח לכל מחזיק ב-27 מניות ששווין כיום על פי מחיר של 37.78 ש"ח למניה 1,020 ש"ח. התמורה ממכירת הזכויות היא אפוא זניחה.

ה-FFO החזוי ע"י החברה על בסיס פרו-פורמה הוא של כ-125 מ' ש"ח. על בסיס נתונים אלה תשואת ה-FFO תהיה של 8.65%, או מכפיל FFO של 11.6. 

ה-FFO של החברה ברבעון השלישי מגולם לשנתי הוא של 60 מ' ש"ח, כך שכיום נסחרת החברה בתשואת FFO של 5.6% או במכפיל FFO של 17.8.

מדובר אפוא בקפיצה דרמטית בתשואת ה-FFO וקיטון משמעותי במכפיל, תוך  ניצול יתרונות תפעוליים לגודל, הוזלת הריבית, ומינוף פיננסי גבוה יותר. כל זה כמובן בהנחה שאכן תחזית החברה תתממש.

האם תעשה המניה את כל הדרך בחזרה למכפיל העכשווי, כלומר עלייה של כ-55%? קשה להניח, אבל יתכן שמניית איידיאו תעשה חלק מהדרך.רישום של החברה או חברה בת באחת מהבורסות בארופה, אפשרות שצוינה על ידי החברה במצגת על העסקה, תסייע לחברה לקבל תמחור "ארופאי" וגבוה יותר. 

חברת בראק הישראלית הנסחרת בבורסה בת"א עם שווי שוק של 1.4 מיליארד ש"ח ופעילה אף היא בתחום הנכסים המניבים בגרמניה נסחרת במכפיל FFO של 14.3. חברות גרמניות מובילות בתחום הנכסים המניבים נסחרות במכפילים גבוהים הרבה יותר ; Deutsche Annington עם שווי שוק של 6.7 מיליארד אירו נסחרת במכפיל חזוי ל-2015 של 20.3. Deutsche Wohnen עם שווי שוק של 5.66 מיליארד אירו נסחרת במכפיל FFO חזוי של 25.

יש לציין כי פעילותן של חברות אלה אינה חופפת באופן מלא לפעילות החברה מבחינת הערים בגרמניה בהן הן פעילות, היקף פורטפוליו הנכסים, ופעילות ייזום הנעשית על ידי חלק מהן.

התגובה המיידית של השוק לעסקה היתה כאמור דוקא הפוכה - מאז הודעת החברה על העסקה ירדו מניות איידיאו ב-7%, ובשלושת ימי המסחר האחרונים ב- 10% עד למחיר הקרוב למחיר הנפקת הזכויות.מתחילת השנה עלתה מניית איידיאו ב-8.4%.

ננסה לבחון את מצבם של בעלי המניות תוך שימוש במכפיל FFO:

FFO לאחר העסקה על בסיס פרו-פורמה - 125 מ' ש"ח.

הון המניות לאחר הנפקת הזכויות יהיה כ-37,626 אלפי מניות.

FFO למניה על בסיס פרו-פורמה - 3.3 ש"ח. 

שווי מניה על בסיס מכפיל FFO של 13 - 42.9 ש"ח, גבוה ב-14% ממחיר המניה הנוכחי. על בסיס מכפיל 14 יהיה המחיר למניה 46.2 ש"ח, גבוה ב-22.2% מהמחיר הנוכחי.

על בסיס נתונים אלה מניית איידיאו נראית אפוא אטרקטיבית, בכפוף לסכונים המלווים השקעה מסוג זה, לרבות המינוף הגבוה,  ולהתאמתה למאפייניו האישיים של כל משקיע.


סקירה זאת מהווה הבעת דעה בלבד, אינה בבחינת יעוץ להשקעה בניירות ערך, והכותב אינו בעל רישיון לייעוץ בתחומים הנסקרים.על כל החלטת השקעה להתקבל בהתחשב בנתוניו האישיים של כל משקיע.נכון למועד הסקירה הכותב אינו מחזיק בניירות ערך הנסקרים, ועשוי מפעם לפעם לקנות ולמכור ניירות ערך אלה.נתוני הסקירה נכונים למועד פרסומה.בקריאת הסקירה נותן הקורא את הסכמתו  לתנאי השימוש באתר.

 

 

דרג את הכתבה
כוכב 12 כוכבים3 כוכבים4 כוכבים5 כוכבים
1 מדרגים
הדפסשלח לחברהוסף תגובה
ראה סקירות נוספות על איידיאו גרופ:
שיכון ובינוי מדווחת שהחלה לנהל מו"מ נפרד מול קבוצת Apollo ., 18/09/2017
קבוצת Apollo ודיין יכולה לטרפד את הצעת הרכש של שיכון ובינוי. המניה נסחרת בדיסקאונט של 23% גם לאחר העליות החדות., 1/09/2017
הצעת רכש עצמית שלישית השנה לצד השקעות ב-ADP והנפקת אגרות חוב. האם איידיאו תהפוך לאופציה על ADP?, 9/10/2016
לאחר גיוס של 100 מ' אירו על ידי ADO בנק ירושלים סבור כי איידיאו גרופ מתכננת למכור אותה לחברת נדל"ן גדולה בגרמניה., 26/04/2016
איידיאו גרופ ממשיכה להשקיע בעצמה., 28/03/2016
איידיאו גרופ לאחר ההנפקה והצעת המכר- חברת אחזקות עתירת מזומנים., 30/08/2015
איידיאו מדווחת על תכניתה להנפיק בבורסת פרנקפורט את חברת הבת המרכזת את כל עסקיה.איזה ערך זה יכול להציף?, 17/02/2015
איידיאו גרופ בסקירה שפורסמה על דיווחים אחרונים של חברות נסקרות., 13/12/2014
איידיאו גרופ בוחנת רכישת פורטפוליו של כ-3500 יח"ד בגרמניה., 27/04/2014
איידיאו גרופ - השקעה בדירות להשכרה בברלין., 6/01/2014
דרונט בניית אתרים