Fundamentals
הרשמה מהירה לאתר

ההרשמה תאפשר קבלת עדכונים שוטפים למייל.

ההרשמה מהירה ואינה מחייבת הזדהות.

לכניסה לרישום מהיר לחצו כאן.

חישוב התשואה של תיק ההשקעות בלחיצת כפתור

חישוב תשואת תיק השקעות הוא מלאכה מייגעת הכרוכה באיסוף נתונים ועריכת חישובים שונים. כיצד נוכל לקבל את נתוני התשואה בלחיצת כפתור?

למעבר לסקירות לחצו על סמלי החברות

 

 

 

  

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

מדינות שונות, שיעורי היוון שונים לגמרי.

הערכת השווי של נכסים מניבים מחושבת בד"כ כלל על ידי חלוקת ה-N.O.I בשיעור ההיוון  ( Cap Rate).

מדד נדל"ן 15 - איזה מניות הוא כולל, איך נקבע משקל המניות במדד ואיך ניתן להשקיע בו.

2/10/2016

מדד נדל"ן 15 כולל את 15 מניות הנדל"ן הגדולות ביותר בענף הנדל"ן והבינוי הרשומות למסחר בבורסה. ההשקעה במדד נדל"ן 15 היתה אחת ההשקעות המוצלחות בשנה האחרונה והניבה תשואה של 22.38% מתחילת השנה.

 

במציאות של אפס ריבית חסרת סיכון ותשואה נמוכה באגרות החוב העומדים בפני המשקיע מחד, ומאידך תשואה של 7%-8% על הנכסים ועלויות מימון הולכות ויורדות (בין 1.5% ל-3%, תלוי במח"מ ובדירוג) , כלומר,  פער חיובי גדל והולך בין דמי השכירות לעלות המימון בחברות הנדל"ן המניב, הפכו חברות אלה לחלופה אטרקטיבית.

 

איך נקבע משקל המניה במדד

 

כמו רוב המדדים בבורסה, משקלה של כל חברה במדד מחושב לפי שווי החזקות הציבור בה (החזקות של משקיעים מוסדיים נחשבות כהחזקות הציבור) ולא לפי שווי השוק הכולל שלה, אולם על החזקות הציבור מבוצעות שתי התאמות נוספות:

 

1. על שווי החזקות הציבור מבוצעת התאמה כלפי מעלה או מטה בהתאם לשיעור החזקות הציבור. לצורך כך הגדירה הבורסה 7 תחומי החזקה (מדרגות) של הציבור. במדרגות הנמוכות אשר בהן שיעור ההחזקה של הציבור נמוך יחסית מתואם שיעור ההחזקה כלפי מטה לרף התחתון של המדרגה, ובמדרגות הגבוהות ההתאמה היא כלפי מעלה לרף העליון של המדרגה. שיטת התאמה זאת נועדה לשמש תמריץ להגדלת שיעור ההחזקה של הציבור בחברות  על ידי הגדלת משקלן במדדים השונים.

 

לדוגמא , כאשר החזקות הציבור הן של 29% מהון המניות הרשום למסחר,  הן תשויכנה למדרגה השניה, בטווח של 25%-30%, ותחושבנה לפי הרף התחתון, 25%. לעומת זאת, אם ההחזקות הן של 36%,  ב-7% יותר,  הן תשויכנה למדרגה הרביעית בטווח של 35%-45%, ותחושבנה לפי החזקות הציבור של 45% . כלומר, הפרש של 7% בהחזקות הציבור "יקפיץ" את חישוב החזקות הציבור לצורך המשקל במדד ב-20%.

 

2. במדד נדל"ן 15 קיימת מגבלת משקל של 15% למניה במדד, והיא מופעלת במקרה אחד בלבד, במנית עזריאלי.

 

המניות המרכיבות את המדד

 

בטבלה הבאה מפורטות המניות המרכיבות את מדד נדל"ן 15 ואת משקלן בו, את משקלה של כל מניה אילו היה מחושב לפי שווי השוק המלא שלה, ואת תשואת המניה מתחילת השנה:

 

 המניה  משקל  במדד(%) משקל לפי שווי שוק (%)

תשואה מתחילת השנה

(%)

 עזריאלי קבוצה 14.90 28.19   15.99
 גזית גלוב 14.38  10.6  13.03
 אלוני חץ 13.10 7.45   25.23
 מליסרון 10.07  10.45  36.73
 אירפורט סיטי 8.88  6.51  22.09
 אמות  6.88  6.92  37.34
ריט 1 6.01  2.68  14.90
שיכון ובינוי 5.40  3.90  13.80
ביג 3.58  4.85  32.51
גב ים 3.44  4.31  29.39
אלרוב נדל"ן 3.15  3.01  7.91
בראק אן וי 3.06  3.17  39.70
נורסטאר 2.69  2.61  11.48
אפריקה נכסים 2.34  2.53  52.74
נכסים ובנין 2.12  2.80  21.30

 

ההבדלים הבולטים ביותר בין משקלן של המניות במדד אילו היה מחושב לפי שווי השוק לבין משקלן בפועל הם במניות קבוצת עזריאלי, אלוני חץ, וריט 1:

  • בקבוצת עזריאלי הדבר נובע בעיקר ממגבלת המשקל של 15% לכל מניה.
  • משקלה של אלוני חץ במדד כמעט כפול ממשקלה בפועל כתוצאה משיטת ההתאמה של החזקות הציבור שתוארה לעיל: הציבור (כולל מוסדיים) מחזיק באלוני חץ 62.18%, אולם החזקותיו "מוקפצות" לרף העליון של המדרגה ומחושבות לפי 80%.
  • במנית ריט 1 אשר בה אין בעלי שליטה מתוקף התקנות המתייחסות לקרן ריט  הציבור מחזיק ב- 100% מהונה הרשום למסחר. ריט 1 היא אפוא החברה היחידה במדד נדל"ן 15 אשר שוויה לצורך המדד זהה לשווי השוק שלה וכתוצאה מכך משקלה במדד כפול ממשקלה בפועל במדד.

נקודה נוספת וחשובה להתייחסות היא העובדה שלחלק מהמניות במדד החזקה משמעותית במניות אחרות הכלולות במדד: נורסטאר מחזיקה ב-50.58% ממניות גזית גלוב, אלוני חץ מחזיקה ב-62% ממניות חברת אמות, ונכסים ובנין מחזיקה ב-69% ממניות חברת גב ים. המשמעות היא שמשקלן האפקטיבי של המניות המוחזקות גבוה יותר מכפי שמופיע במדד,  וכי קיים פיזור קטן יותר של המניות המרכיבות בפועל את המדד.

 

מתחילת השנה היתה תשואת המדד 22.38%, בהשוואה לתשואה שלילית של 4.08% במדד ת"א 100, 23.65% במדד יתר 50 ו-5.02% במדד הבנקים.

 

למעשה, מדד נדל"ן מניב

 

  • החברות המרכיבות את מדד נדל"ן 15 הן במובהק חברות נדל"ן מניב אשר משקלן במדד הוא של 92.5%.
  • נכסים ובנין וחברת הבת שלה גב ים (בעיקר האחרונה) עוסקות בנוסף להשכרת נכסים מניבים גם בבניה למגורים, ומשקלן במדד הוא 5.5%.
  • חברת שיכון ובינוי אשר משקלה במדד 5.40% עוסקת ביזמות ובעבודות קבלניות בפרויקטים גדולים מאד, בעיקר בחו"ל. יש לציין, עם זאת,  כי לשיכון ובינוי החזקה של 41.88% בחברת איידיאו גרופ (המסוקרת באתר) שהיא חברת נדל"ן מניב של דירות להשכרה בברלין. למעבר לסקירות על איידיאו גרופ באתר לחצו כאן. 

כיצד משקיעים במדד?

 

להלן תעודות הסל באמצעותן ניתן להשקיע במדד נדל"ן 15:

 

 תעודה  מנהל  מס' ני"ע  תשואה מתחילת השנה
 הראל נדל"ן  הראל סל  1116284  22.04%
 פסגות נדל"ן 15 (1)  פסגות מדדים  1115740  22.24%
 פסגות נדל"ן 15 (2)  פסגות מוצרי מדד  1096494  21.77%
 קסם נדל"ן 15  קסם סל ומוצרים  1116946  21.74%
 תכלית נדל"ן 15  תכלית גלובל  1099225  21.34%

 

ניתן לראות כי תשואות תעודות הסל קרובות מאד לתשואת המדד, 22.38%, אם כי כולן פיגרו אחרי המדד, ככל הנראה כתוצאה מדמי הניהול הנעים סביב חצי אחוז לשנה. למעבר לפירוט דמי הניהול המתפרסמים בכלכליסט" לחצו כאן.


סקירה זאת מהווה הבעת דעה בלבד, אינה בבחינת יעוץ להשקעה בניירות ערך, והכותב אינו בעל רישיון לייעוץ בתחומים הנסקרים.על כל החלטת השקעה להתקבל בהתחשב בנתוניו האישיים של כל משקיע.נכון למועד הסקירה הכותב מחזיק בניירות ערך הנסקרים, אך עשוי מפעם לפעם לקנות ולמכור ניירות ערך אלה.נתוני הסקירה נכונים למועד פרסומה.בקריאת הסקירה נותן הקורא את הסכמתו  לתנאי השימוש באתר.


שימו לב לכפתורי הקישור לרשתות החברתיות. לייקים ושיתופים יתקבלו בברכה.

 

 

 

דרג את הכתבה
כוכב 12 כוכבים3 כוכבים4 כוכבים5 כוכבים
1 מדרגים
הדפסשלח לחברהוסף תגובה
דרונט בניית אתרים